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棚改红利着实改变了很多城市命运连边疆都被惠及
过去三年的棚改红利着实改变了很多城市的命运，连边疆都被惠及。
尼加提家的旧房子棚改红利着实改变了很多城市命运连边疆都被惠及，已经闲置了两个月了。国际会展中心对面，三室两厅，租金从5500降到了5000，但依旧无人问津。
这个结果是在尼加提预料之中的，毕竟外来人员在乌鲁木齐是一个太小众的少数派。
在新一份的“985毕业生最爱去哪些省份就业”统计里，31个省市里，新疆排在了第24位，2017年时又后退了5位，在它后面的，是黑龙江、内蒙古、甘肃、西藏、宁夏、海南和青海。
作为新疆的首府，乌鲁木齐在吸引高端人才方面也并不亮眼，很多原本从地州搬来的人，这几年因为环境和生活节奏不适应，又搬了回去。
而本地的人，并不缺房子，在2009年的时候，福利房、公务员小区等自建房，还能占据到乌市房地产市场的半壁江山。
甚至许多老一辈的中高收入群体，他们的房子每年空置的天数在不断增多。
比如尼加提爸妈住的那个小区，算是乌鲁木齐数一数二的高档小区，购买者多是中年以上的中高收入人群，以独栋、联排和花园洋房为主，一到冬天，小区里便人烟稀少，空置无光的房子显得整个小区格外清冷。
尼加提的爸妈也早在10月的时候就飞去三亚度假了，要到过年才回来。“前几年海南火，都买了海南。去年海南买不了了，他们几个玩得好的朋友又开始相约往云南去了，也有的就是去广东广西自驾游，喜欢哪就在哪租个房子住半年，反正都不会在新疆过冬”。
房价10年翻3倍
位居西部省会之首
看似甚少人口流入的乌鲁木齐，房价却没有降下来。
乌鲁木齐市统计局的数据显示，2018年前三季度，乌市商品房销售额237.37亿元，同比增长11.7%，其中，住宅销售额189.09亿元，同比增长11.7%。
易居研究院的数据显示，2018年1-11月，乌鲁木齐的新建商品住宅成交均价呈缓慢上涨状，到11月的时候，成交均价已经达到了8415元/平米。
而在统计局2018年12月的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数里，乌鲁木齐环比增长了4%，同比增长了9.8%，二手住宅环比增长了4%，同比增长了13.7%。
安居客的数据里，2018年12月时，乌鲁木齐天山区的新房均价已经达到了1.2万元/平米，水磨沟区和经济开发区环比略有下调，但每平米单价也都突破了1万元。
翻看历史，乌鲁木齐的房价，也是追随2009年的中国房地产新周期开始往上走的，到2014年的时候，房价基本翻了一倍。到如今，又再翻一倍，已经是10年前的三倍水平。
如果从乌鲁木齐的人均工资水平来看，目前乌鲁木齐的房价，是已经高过人均承受能力的——根据统计数据，2018年，乌鲁木齐的薪资水平平均数为5194元/月。以最舒服的房价在月薪上下10%左右浮动的标准来说，显然这个房价线，是吃力的。
但如果放到整个国内，或者以省会（首府）城市来划分二线城市的话，乌鲁木齐的房价收入比，在国内的省会（首府）城市里，又是属于压力较小的，甚至可以说是已经非常理想的了。不到1万的均价，不到2倍的房价收入比，在目前省会（首府）城市里，只有呼和浩特、兰州、西宁、银川低于乌市。
但在这几个西部省会城市里，乌鲁木齐的房价水平已经是最高的了。
棚改吸引房企扎堆涌入
土地出让金同比增4成
2018年在全国主要热点城市都限购的形势下，西部城市的成交趁势异军突起。
统计局的数据显示，2018年1-12月，西部地区商品房销售面积45396万平方米，比上年增长6.9%，销售额31127亿元，比上年增长23.4%，量价的同比增速都是四个地区中最快的。
房企也看到了西部的价值空间，把这里视为一个优秀的洼地。
而房价收入比依然较其他同级城市舒适的乌鲁木齐，成为这部分城市里的重要一个吸收点。
乌市统计局说，2018年自年初以来，我市房地产呈现出较好的增长态势，且增长速度逐月呈现上扬态势——1-3季度，乌鲁木齐市完成房地产开发投资额389.3亿元，比上年同期增长56.0%，增速较今年一季度和上半年分别提高了33.9个、37.7个百分点，较去年同期提高40.7个百分点。其中，住宅投资226.8亿元，占到房地产投资额的58.3%，同比增长57.9%。
其2018年全年的土地出让金额，在中指统计的《全国40大中城市出让金同比涨幅》里，排到了第8位。
据尼加提回忆，绿城算是进疆最早的全国性房企之一，入疆已经10年了，然后是万科、绿地、中海、金科、保利、万达。大概2016年的时候，恒大从五家渠转战进入了乌鲁木齐。2017年，碧桂园、富力来了，2018年时，融创、阳光城、红星美凯龙、佳源也都来了，“尤其2017年以后开始吧，这些大房企来得勤了，乌市人也开始对房企的品牌有了了解和更多的追求”。
把这些大房企吸引而来的一个重要原因，是乌鲁木齐的棚改红利。
数据显示，2015年，乌鲁木齐棚户区改造计划建设房屋6000套，建筑面积60万平方米，实际新开工房屋7180套，完成年度开工建设计划套数的119.67%，建筑面积86.94万平方米，完成年度开工建设计划面积的144.9%。包括天山区波斯坦巷片区、水磨沟区一号立井片区等17个项目，新建35栋高层，18栋多层。
2016年，乌鲁木齐棚户区改造计划是15216户，实际完成了15242户，超额完成全年计划任务。
2019年，乌鲁木齐计划完成约64293户棚户区改造征收任务，其中棚改红利着实改变了很多城市命运连边疆都被惠及，征收36947户，现有房屋功能完善27346户。
这些棚改户手里的“定向房票”，为乌鲁木齐楼市的流通需求架起了有力的靠山，“包括这两年政府在户籍政策、人才引进方面做出了很多利好，加上公积金贷款额度提高等资金方面优惠政策的出台，销售上还是比较有保障的”，乌鲁木齐某楼盘营销负责人如是说。
大户型与高端产品走俏
产品同质化与扎堆化明显
这些房企扎堆进来以后，为乌鲁木齐带来了两个改变。
一个改变，是去化周期的拉长。尼加提回忆身边朋友买房的经历，“以前买的基本是看了就定了，这两年的都会走好几个盘，选上1-3个月再定，加上去年内地楼市下行明显，观望的时间就更长了，反正有那么多房子，不愁没得选”。
而另一个改变乌鲁木齐楼房开盘小户型有吗，就是产品的同质化。
2018年的前三季度，乌鲁木齐90平方米以下住房销售额25.1亿元，同比下降24.2％；140平方米以上住房销售额31.99亿元，同比增长6.4%；别墅、高档公寓销售额17.56亿元，同比增长82.1%。
就连乌市统计局在三季度报告的最后一句乌鲁木齐楼房开盘小户型有吗，都流露出摁不住的喜悦：“今年我市住宅销售的热点是大户型和高档住房，数据反映出我市市民买房的需求由刚需转向追求品质的更高层次”。
高端项目的份额提高，对于房企来说，自是好事，在同等面粉价之上，可以添加更多的产品溢价成分。
中海·会展九里最小户型98平米，阳光城·文澜公馆最小户型110平米，万科·天山府最小户型105平米，乌鲁木齐碧桂园125平米起……房企在乌鲁木齐，找到了大平层的打造乐趣。
而在汉族人居多的解放路以北，这样的同类产品扎堆现象就更为严重。比如在国际会展中心片区，就有绿地、绿城、万科、中海、富力等房企项目扎堆而立，而户型上却甚少差异。
“乌鲁木齐的房地产市场发展乌鲁木齐楼房开盘小户型有吗，还是比较落后于内地的，因此在户型要求上并不高”，上述营销负责人告诉弹房君，在内地，买小户型的多是年轻人，但在乌鲁木齐却是相反，小户型基本是地州来的年轻人们买来给父母住的。“本地市民对户型的最大追求点就是大卧室、大面宽、南北朝向，所以在配比户型的时候，90平米左右的小户型基本只占5-10%，三居室占50%左右，四居室配比也会较高”。
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